La próxima inauguración del Megapuerto de Chancay está posicionada para ser un catalizador significativo en el mercado inmobiliario industrial de Lima, generando una demanda sustancial en el sector de almacenes.
Según estimaciones de JLL, esta nueva infraestructura portuaria podría impulsar la demanda de aproximadamente 50,000 m² anuales en complejos de almacenes, especialmente a partir de mediados de 2025. Este crecimiento está impulsado por la expansión de sectores como el logístico, manufactura, agrario y retail, que buscarán aprovechar la conectividad mejorada que ofrecerá el Megapuerto.
La transformación del mercado de almacenes en Lima
Actualmente, hay en construcción unos 126,100 m2 de almacenes en diversos submercados de Lima, incluyendo Lurín, Villa El Salvador, Gambetta, así como los nuevos submercados de Faucett y Ventanilla. Según Luis Sánchez, Gerente de Consultoría e Investigación de JLL, estos espacios se entregarán entre el segundo semestre de 2024 y el 2025, preparándose para absorber la demanda futura generada por los megaproyectos en Lima.
Específicamente, el desarrollo del Parque Logístico Callao de LatAm Logistics en la zona de Faucett, en el extremo norte del Aeropuerto Jorge Chávez, destaca como un proyecto clave en esta expansión. Este parque logístico, junto con otros proyectos en áreas estratégicas, será fundamental para acomodar el incremento en la actividad comercial que se espera como resultado de la operación del nuevo terminal aéreo.
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Incremento en la demanda y su impacto en el mercado
Luis Sánchez destaca que la demanda por complejos de almacenes podría superar los 50,000 m2 anuales, aunque esta cifra será alcanzada de manera progresiva, comenzando a ser evidente a partir de mediados de 2025. La proyección está alineada con las expectativas de crecimiento en los sectores mencionados, que estarán directamente vinculados a la operatividad del megapuerto.
La demanda de almacenes clase A, que ya ha mostrado un crecimiento significativo, se verá aún más impulsada por la tendencia “flight-to-quality”, donde empresas de logística, retail y manufactura buscarán espacios de mayor calidad para optimizar sus operaciones. Esta preferencia por almacenes de primera categoría no solo responde a la necesidad de mayor eficiencia, sino también a la adopción de prácticas sostenibles, como la implementación de paneles solares en algunos de estos complejos, una tendencia que podría expandirse en el mediano plazo.
Estabilidad en precios y vacancia en el mediano plazo
A pesar del aumento proyectado en la demanda, Sánchez subraya que no se espera un aumento sustancial en los precios de alquiler en el mediano plazo. Esto se debe a que el valor de la tierra en Chancay sigue siendo competitivo, lo que permitirá a los desarrolladores mantener tarifas atractivas para las empresas que buscan establecer sus operaciones en esta nueva área logística.
En cuanto a la vacancia, la proyección indica que esta retomará su tendencia a la baja, sustentada principalmente por la demanda de almacenes clase A. Actualmente, la tasa de vacancia total se encuentra en un 11.1%, pero se espera que se estabilice alrededor de un nivel saludable del 5% a medida que se absorba la nueva producción y la demanda continúe creciendo. Este equilibrio es esencial para mantener un mercado robusto y atractivo tanto para inversionistas como para arrendatarios.
“La proyección de la vacancia retomaría su tendencia a la baja, sustentado principalmente por la demanda de almacenes clase A, qué hoy en día son más requeridos incluso por pequeñas empresas”, sostuvo Sánchez a Perú Retail.
Datos recientes del mercado de almacenes en Lima
El reporte de JLL sobre el primer semestre de 2024 revela varios puntos clave sobre el desempeño reciente del mercado de almacenes en Lima:
- Tasa de vacancia: Se incrementó en 1 punto porcentual respecto al segundo semestre de 2023, como resultado de la optimización de espacios que generó desocupación, y de la nueva producción que ingresó con el 57% disponible.
- Absorción: La absorción en el primer semestre de 2024 fue un 41% superior a la demanda del mismo periodo en 2023, pero 16% menor en comparación con el segundo semestre de 2023. El inventario actual de almacenes asciende a 1’676,602 m2.
- Precio promedio de renta: Hubo una ligera disminución del 0.5% en el precio promedio de renta general frente al periodo anterior, sustentado principalmente por el ajuste de las rentas en almacenes clase B. El precio es de US$ 6.8/m2 para la clase A, mientras que la B ronda los US$ 4.7/m2.
Portal: peru-retail.com
